Traiul la bloc este bine reglementat prin legislația în vigoare. Totuși, asociațiile de proprietari mai funcționează încă după idei preconcepute, ceea ce duce la apariția conflictelor între locatari și conducerea acestora. Drept urmare, e bine să-ți cunoști drepturile și să fii informat, ca să nu ai parte de neplăceri.
Când alegi viața la bloc, trebuie să îți și asumi traiul într-o comunitate diversă. Iar aceasta implică și acceptarea regulilor impuse de asociația de proprietari. Numai că, deși legislația în vigoare este destul de explicită, mai există încă nereguli cu care se confruntă mulți dintre cei care urmăresc informațiile imoradar24. Și printre acestea se numără și cele legate de alegerea și remunerația comitetului de conducere al aociației de bloc.
Președintele e ales întotdeauna
Potrivit legislației în vigoare, o asociație de proprietari nu poate funcționa fără un președinte. Iar președintele asociației de locatari se alege dintre proprietarii de apartamente din bloc și nu poate fi angajat. Mai mult decât atât, acesta nu poate fi ales decât numai dacă îndeplinește minimum condiția de coproprietar al unui apartament din bloc. Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor stabilește că “președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale”. Aceeași lege definește asociația de proprietari drept „formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu”. Drept urmare, președintele nu poate fi decât un proprietar, nicidecum un simplu locatar ori chiriaș.
Administratorul primește bani
Spre deosebire de administrator, președintele nu se poate număra printre angajații asociației. Totuși, acesta își poate delega atribuțiile, timp de maximum trei luni pe an, unuia dintre mebrii comitetului executiv, dar fără să fie exonerat de răspunderea juridică la nevoie. Asta înseamnă că președintele va răspunde, în continuare, în fața legii, chiar dacă a transferat atribuțiile altei persoane din structura comitetului executiv. Dacă mandatul președintelui se încheie înainte de termen, comitetul executiv trebuie să convoace, în cel mult cinci zile, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte. Pe de altă parte, adunarea generală a proprietarilor poate stabili, printr-o hotărâre, ca președintele asociației de proprietari să fie remunerat pe baza unui contract de mandat.
Ce atribuții are președintele asociației
Printre atribuțiile președintelui asociației se numără reprezentarea asociației de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță, semnarea documentelor asociației ori supravegherea și urmărirea punerii în aplicare a hotărârilor adunării generale. Totodată, președintele asociației răspunde în scris, în cel mult zece zile de la primirea lor, la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din imobil. Actuala legislație din domeniu prevede că structura conducerii unei asociații de proprietari poate să fie diferită în funcție de numărul de apartamente din imobil. Astfel, asociațiile înființate în imobile cu mai puțin de zece apartamente au mai puține elemente de organizare. Cu alte cuvinte, asociațiile de proprietari mici au următoarele structuri de conducere și control: adunarea generală, președintele și cenzorul. În același timp, asociațiile mari au, pe lângă structurile menționate, și un comitet executiv, unde cenzorul poate fi înlocuit cu o comisie de cenzori.
Vrei să modifici locuința?
Dacă îți dorești să transformi un spațiu meschin în casa de vis, trebuie să te informezi înainte. Căci nu poți executa modificări fără autorizație de construire ori avizul vecinilor, decât cu mici excepții. Dacă modificările pe care plănuiești să le execuți se numără printre cele ce urmează, scapi de drumurile la primărie și de așteptarea până la primirea avizelor. Ai voie să efectuezi lucrări care nu modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora. Ai voie să faci reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate. Ți se mai permit reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma și dimensiunile inițiale. Mai poți beneficia de reparații și înlocuiri de sobe de încălzit. În schimb, poți zugrăvi în voie.
Când ceri acordul vecinilor
Acordul vecinilor sau al asociației de proprietari pentru modificările din apartament trebuie solicitat în anumite circumstanțe. Chiar dacă ai autorizație de construire, tot trebuie să anunți asociația că urmează să aduci modificări locuinței. Asta nu înseamnă să ceri acordul, ci doar să anunți. Totuși, proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare. Trebuie doar să nu pună în pericol integritatea structurală a clădirii, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța , precum și buna funcționare a instalațiilor aferente. Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile. Nerespectarea prevederilor legale în ce privește reconfigurarea unui apartament se consideră contravenție și va fi sancționată.
Chitanța de mână e parte din trecut
Legea obligă la afișarea contului bancar cu toate datele de identificare la avizier, așadar, plățile se pot face și prin bancă, nu doar cu numerar. La plata prin instrumente bancare nu există nicio limitare a sumei, aceasta fiind strict la latitudinea celui care o efectuează. O astfel de limitare la plata cu numerar, adică refuzul aceptării unei sume care nu acoperă întreaga factură curentă, reprezintă o restricționare din partea administratorului. Banii pe care îi plătim asociației sunt, de fapt, pentru acoperirea cheltuielilor cu servicii de care beneficiem. Acceptarea plăților parțiale ar fi, oricum, în avantajul asociațiilor de proprietari. Acestea ar avea mai mulți bani la dispoziție pentru a acoperi cheltuielile cu furnizorii de servicii.
Ce obligații mai au asociațiile de proprietari
Un alt aspect important cuprins în legea asociațiilor este legat de obligația pe care o au asociațiile de a deține un singur cont bancar, astfel încât proprietarii de apartamente să poată plăti toate cheltuielile de întreținere direct în acest cont. Totodată, toți banii asociației trebuie să treacă prin contul unic bancar. Pe lângă obligația de a avea un cont unic, asociațiile trebuie să folosească, pentru efectuarea plăților curente, dar și pentru încasări, contul unic al acestora. Pe lângă fondul de rulment, asociațiile trebuie să constitie, obligatoriu, un fond de reparații. Banii plătiți pentru cele două fonduri se duc în același cont unic al asociației de proprietari, iar chitanțele se dau separat pentru fiecare dintre fonduri. Cotele de contribuție trebuie să fie plătite în termen de 30 de zile calendaristice de la data afișării lor. Pentru neplată, se percep penalități. Termenul de plată anterior era cu zece zile mai mic decât cel actual. Penalitățile pentru neplată se aplică, pe zi de întârziere, până la nivelul de 0,2%.